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🏡“이젠 6억 이상 못 빌려요?” 수도권 주담대 제한 정책, 부동산 시장에 미치는 충격 5가지!
“수도권에서 집을 사려는데, 대출이 6억까지만 된다니요?”
이달 28일부터 수도권에서 주택을 살 때 주담대를 6억 이상 받을 수 없게 된다는 소식 때문인데요.
특히 다주택자는 아예 대출이 막히고, 6개월 안에 입주하지 않으면 불이익까지 생긴다고 하니 혼란스러울 수밖에 없죠.
👉 이게 과연 실수요자를 위한 정책일까요?
👉 대출이 막히면 집값은 어떻게 움직일까요?
👉 전세대출, 신용대출까지 조인다는데 대안은 있을까요?
📌 정책 핵심 요약: 6억 원 초과 주담대 금지, 수도권 다주택자 대출 제한
2025년 6월 28일부터 시행되는 이번 조치는 수도권 및 규제지역을 중심으로 주택담보대출(주담대) 최대한도를 6억 원으로 제한합니다.
또한 수도권 내 다주택자는 원칙적으로 주담대 이용이 불가하며, 주택을 구입할 경우 6개월 내 전입 의무까지 부과됩니다.
👉 이번 조치는 가계부채 억제와 실거주 목적 대출 유도를 핵심 목표로 하고 있습니다.
📊 왜 지금? 정책의 배경과 정부의 의도
1. 가계부채 증가, 임계점에 도달
최근 수도권 부동산 시장이 다시 과열 양상을 보이며, 가계대출이 빠르게 증가하고 있습니다.
금리 인하 기대감과 토지거래허가제 해제 등이 겹치면서 주담대 수요가 급증한 상황.
2. 실수요자 중심의 시장 정비
정부는 실거주 목적이 아닌 **투자성 수요(갭투자, 다주택 매입)**를 차단하기 위해
대출총량관리 → 주담대 총액 제한 → 전입 의무 부과라는 강력한 3단계 조치를 선택했습니다.
3. 은행권 자율관리의 한계 극복
기존에는 각 은행이 자율적으로 대출 관리 조치를 취했지만, 이제 전 금융권으로 확대 적용되며 더욱 강력한 구속력을 갖습니다.
🧩 본격 분석: 주요 변화와 영향
🔹주택담보대출 6억 제한, 무엇이 달라지나?
- 수도권 및 규제지역 내 주담대 최대한도: 6억 원
- 초과액은 자기자본으로 충당해야 하며, 일부 고가 아파트 구매는 어려워짐.
- 생애 최초 구입자도 예외 아님
- LTV(담보인정비율) 상향 혜택은 줄어들고, 전입 의무도 생김.
- 정책 대출도 동일 적용
- 보금자리론, 디딤돌 등 공적 대출 상품도 6억 원 상한 동일 적용.
📌 예: 서울 마포의 12억 아파트를 구매할 경우, 기존엔 LTV에 따라 8~9억까지 대출 가능했지만, 이제 최대 6억까지만.
🔹 다주택자, 이제 수도권에선 ‘대출 불가’
- 2주택 이상 보유자: 수도권·규제지역 내 주담대 전면 금지
- 1주택자: 추가 주택 구입 시 기존 주택을 6개월 내 처분해야만 대출 허용
💡 투자 목적의 주택 매입은 사실상 원천 봉쇄되는 구조입니다.
🔹 생활안정자금도 '1억 제한', 신용대출까지 조인다
- 기존 주택을 담보로 생활비 목적 주담대 → 최대 1억
(지방은 예외, 금융사 자율 기준 적용) - 신용대출 한도: 연소득 이내로 제한
👉 자산가들도 다중 대출 루트가 막혀, 레버리지 활용이 줄어듭니다.
🔹 전세대출도 규제 강화
- 보증비율: 기존 90% → 80%로 하향 조정
- 소유권 이전 조건부 전세대출 금지
→ 갭투자 목적 차단
🔹 실수요자는 어떻게 준비해야 하나?
- 대출 신청 전, '자금 조달 계획' 정밀 분석 필요
- 전입 의무 여부 체크: 6개월 내 실거주 이행해야 함
- 구매 시기 조정 고민 필요: 시행일 이전 계약 시, 예외 규정 적용 가능
💡 정부는 “기존 계약자 보호를 위한 경과조치”도 마련했기 때문에, 6월 28일 전 매매계약 체결자는 반드시 확인할 필요가 있습니다.
✅ 부동산 시장의 구조적 전환점이 될 수 있다
이번 조치는 단순한 대출 제한이 아닙니다.
금융 규제를 통한 실수요 중심 시장 재편이라는 신호입니다.
수도권의 고가주택과 다주택 투자 흐름이 꺾이고, 중저가 실거주 시장 중심으로 재편될 가능성이 높습니다.
👉 집을 살 계획이라면? 자금 조달, 입주 계획, 대출 가능 여부까지 반드시 사전 점검을.